« Назад

Возможна ли альтернатива росту цен на недвижимость? Комментарии экспертов рынка недвижимости

12.01.2019

Большинство экспертов рынка недвижимости уверены, что в 2019-м году рост цен на недвижимость неизбежен. Так ли это или подобные заявления — лишь маркетинговый ход, призванный подогреть интерес к рынку?

 

Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development: Рост цен на недвижимость — тема постоянная из года в год, жилье в России в последнее время не дешевеет, как и все остальное. Связано это, прежде всего, с тем, что курс рубля постоянно скачет — все это приводит к росту цен на стройматериалы, на рабочую силу, перевозки, и наработанные годами схемы взаимодействия с подрядчиками в какой-то момент могут перестать работать, так как будут невыгодны обеим сторонам. А строительство – это не та отрасль, которая может очень быстро поменять привычные схемы, найти новых подрядчиков или каналы поставки. Немалую роль играет и изменения в законодательстве, такие как отмена ДДУ, введение эскроу-счетов — все это может привести к росту цен на недвижимость в наступающем году, так как дополнительные издержки девелоперов лягут не только на них, но и на плечи покупателей. И есть высокий риск, что в наступающем 2019 году, который вряд ли будет стабильным, некоторые компании могут оказаться банкротами, потому что нарушится их привычное существование. Это приведет к уменьшению количества мелких и средних компаний, у которых нет запаса финансовой прочности или своих денег, останутся только те игроки, кто имеет ресурс строить на свои средства или имеет землю, либо большие обороты, и которые будут диктовать свои правила.

 

Аркадий Астрахан, ООО «Управление Регионального Строительства»: Цены будут расти по причине объективного роста себестоимости: НДС, налоговая нагрузка/соц выплаты, выплаты в компенсационный фонд, усложнение (удорожание) и как следствие накладные расходы, банковские проценты.

 

Андрей Кузнецов, руководитель ГК «Стоун»: Информация, распространяемая экспертами и игроками рынка недвижимости о том, что с 2019 года неизбежен рост цен на недвижимость, вызвала волну повышенного спроса (по данным Росреестра только за первое полугодие число заключенных ДДУ в Москве превышает аналогичный показатель 2017 года на 45%, в Санкт-Петербурге на 50%) и может показаться спекуляцией. Но, спрос подогревает не только страх перед возможным ростом цен на квадратные метры, но и ситуация с ипотечной ставкой, ее снижение остановилось и началось постепенное движение в обратную сторону – осенью банки увеличили процентные ставки на 0,3-0,5 пп, и это только начало. Никто сейчас не дает позитивных прогнозов. При ситуации, когда последние 4 года платежеспособность населения снижается и свободных денег становится меньше, рост ставок ипотечного кредитования, основного инструмента приобретения жилья и вероятность увеличения стоимости квадратного метра стали мощным стимулятором для покупателей. Но опасения игроков рынка о том, что квадратный метр в следующем году может стоить дороже – это не утка, а объективный прогноз, основанный, прежде всего, на неоспоримом факте перехода на проектное финансирование, необходимости пользоваться кредитными деньгами вместо «бесплатного», а точнее сказать беспроцентного финансирования строительства дольщиками.

 

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»: Рост цен на недвижимость в 2019 году вследствие отказа от долевого строительства и перехода к эскроу-счетам действительно неизбежен. На себестоимости проектов это практически не отразится, но, если на рынке будут продаваться только готовые квартиры, она повлияет на цену квадратного метра.

 

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость»: Цены вырастут по объективным причинам: из-за инфляции и поправок к 214-ФЗ. Опыт показывает, что при переходе от долевой схемы строительства к проектному финансированию экономика проектов выросла, в среднем, на 7-10%.

 

Novostroy.ru: Есть ли альтернативы росту цен, к примеру — сокращение себестоимости строительства?

 

Андрей Кузнецов, руководитель ГК «Стоун»: Чтобы удержать цены на существующем уровне, застройщикам потребуется оптимизировать затраты на строительство. Как это можно сделать? Например, можно перейти на панельное строительство, для сегмента масс-маркет – это вполне рабочий вариант. Панельное домостроение дешевле монолита примерно на десять процентов, а если сравнивать с кирпичными новостройками, то разница будет составлять уже от пятнадцати процентов.

 

С.М.: Сократить издержки можно на уровне управления проектов. Например, у «ПСК» в структуре есть собственное строительное подразделение. Благодаря этому мы можем оптимизировать себестоимость и делать цену привлекательной.

 

А.А.: Только если резко уронить стоимость металлопроката и цемента (в 2 и более раза), налоговую нагрузку и стоимость сетевых подключений. Иначе себестоимость будет только расти.

 

 

Способны ли низкие ипотечные ставки компенсировать рост цен?

 

С.Д.: Альтернативой роста цен может стать государственная поддержка ипотеки – низкие ставки могут компенсировать неизбежное повышение цен хотя бы в плане сохранения спроса. Возможно, мы будем наблюдать изменение потребительского спроса: больше покупок будет совершаться на стадии котлована дома, ипотеку будут брать на больший срок, спрос акцентируется на более бюджетном жилье в области. Но, ипотечные ставки растут уже сейчас – многие эксперты сходятся во мнении, что в 2018 году мы наблюдали рекордно низкие ставки по ипотеке, однако они продержались недолго. В какой-то мере да, низкая ипотека может компенсировать рост цен, но в таком случае реально она должна быть на уровне Европы – не более 3-5%.

 

С.М.: Компенсировать рост цен ипотека сможет только если ставка будет отрицательной. Если цена выросла, то жилье просто стало дороже и все. Тем не менее, низкие ставки по ипотеке – это единственный инструмент поддержания спроса в масс-маркете.

 

А.А.: Низкие ипотечные ставки толкают цену вверх, а не наоборот. Тормозить рост цены будет рост ставок, увеличение размера первоначального взноса и увеличение процента отказов по сомнительным заёмщикам. 14-15% — должна быть ставка, чтобы часть застройщиков обанкротилась, а остальные работали на нулевой рентабельности.

 

Ставка ниже этих значений рост цен не остановит. Удержится ли спрос на уровне текущего года в следующем, после повышения цен?

 

С.Д.: В больших городах, несомненно, спрос удержится, так как здесь вся социальная инфраструктура, работа, учеба, и процессы миграции из небольших городов в мегаполисы с каждым годом только усиливаются.

 

С.М.: В масс-маркете возможно снижение спроса, но не более чем на 2-3%. В бизнес-классе спрос будет расти. Вероятно, не такими темпами, как в этом году (почти в полтора раза за один только первый квартал), но предпосылок к снижению пока не наблюдается.

 

А.А.: Все будет зависеть от ставки по ипотеке и новшеств в регулировании, я бы предположил, что спрос несколько упадёт.

 

 

 

Какие форматы и типы недвижимости, по Вашему мнению, будут в 2019-м году наиболее востребованными?

 

С.Д.: Наиболее востребованными останутся квартиры-студии, «однушки». Формат квартиры-студии завоевал большую популярность благодаря своей доступной цене. Популярность у определенной прослойки покупателей будут набирать апартаменты, так как цены у них в среднем на 20-30% ниже, чем у обычного жилья. Однако есть и свои существенные минусы: отсутствие прописки, что может быть критичным в ряде случаев, и непредсказуемый социальных состав дома ввиду формата жилья под сдачу.

 

А.П.: В совокупности с уже начавшимся ростом ипотечных ставок, одного из ключевых инструментов продаж, для широкого круга покупателей недвижимость будет менее доступной, а значит, наиболее востребованными станут квартиры меньшей площади.

 

А.А.: Демография смещает спрос в пользу 2-3-комнатых квартир в районах с развитой инфраструктурой (школы, сад, парки, транспорт), а так же активнее будет приобретаться рентное жильё, потому что аренда снова стала выгоднее депозитов.

 

С.М.: Как покупатель решает квартирный вопрос, когда растут цены? Очень просто: выбирает меньший метраж. Спрос на однокомнатные квартиры в следующем году снова вырастет. Последние три года доля однокомнатных квартир держалась на уровне 40%, но в 2019-ом на «однушки» может прийтись половина всех покупок в новостройках. Неизбежно вырастет спрос на апартаменты за счет их ценовой привлекательности.