Нашел, купил, сдал

19.11.2018

О нюансах частных инвестиций в коммерческие площади

 

Планы властей по повышению пенсионного возраста ставят перед россиянами новые вопросы — ждать ли выплат от государства или обеспечить себе альтернативный доход, например, от сдачи в аренду недвижимости, которую, естественно, прежде необходимо приобрести. Ранее «СГ» внимательно изучила перспективы частных вложений в жилье всех видов — квартиры, апартаменты и апартаменты с сервисной составляющей. Теперь настала очередь оценить перспективность вложений в коммерческие площади, которые могут быть выгодны и без привязки к тем или иным решениям правительства.

 

Учитывая, что речь пойдет об инвестициях граждан, имеет смысл сосредоточиться на анализе вложений в коммерческие помещения в новостройках или крупных ТЦ. В целом, вложения в площади для бизнеса, считают эксперты, требуют значительных первоначальных затрат, но могут давать больший же экономический эффект. Правда, во многом это зависит от «глобальной экономики». Как поясняет руководитель группы компаний «Стоун» Андрей Кузнецов, при экономическом росте коммерческая недвижимость является более привлекательным сегментом для частных инвесторов, вероятность получить значительную прибыль выше. При покупке помещения под коммерцию и последующей сдачи его в аренду можно рассчитывать до 20% годовых и окупаемости в течение максимум 6 лет. Качественные офисные помещения могут показывать доходность выше 25% годовых. При этом доходность от сдачи жилья в аренду составляет не более 6% в год. Но, еще раз напоминает эксперт, эти цифры актуальны при экономическом росте. Если же экономика на этапе стагнации, то ситуация несколько иная: коммерция острее реагирует на спад, а жилье может показывать все тот же уровень доходности, а в ряде случаев демонстрирует рост.

 

Что брать?

 

Надо сказать, что мнения экспертов о том, что же из коммерческой недвижимости является самым доступным и самым доходным, разделились. Заместитель генерального директора по развитию RD Management Александр Устинов считает, что доступные инвестиции на текущий момент для частных инвесторов складываются, в основном, в двух сегментах — коворкингах и коммерческих площадях в ЖК. Основой монетизации бизнеса коворкинга являются микроофисы площадью от 20 до 100 кв. м, за счет этого получают до 40-50% прибыли, все остальное дает инфраструктура. При этом сегмент коворкингов насыщается, и частные инвесторы меняются на крупных, системных. Вывод напрашивается сам собой: частные инвестиции в коворкинги таят в себе угрозу.

 

Зато в первых строках рейтинга выгодных вложений — коммерческие площади в новых ЖК, особенно на этапе строительства комплекса, когда помещений много. Александр Устинов считает, что тут выгодно открывать пекарни, кафе, мини-бары, цветочные магазины, барбершопы, химчистки и другие услуги. В ЖК самая работающая франшиза для малого бизнеса — фудритейл, барбершопы и частные детские игровые комнаты/детские сады. «Такие проекты окупаются в основном за 1-2 года», — говорит эксперт.

 

Руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «Пионер» Евгения Борзова спускает потенциальных инвесторов с небес на землю, отмечая, что на рынке коммерческой недвижимости считаются ликвидными предложения с окупаемостью до 10 лет. «Арендный бизнес может приносить доход до 12% годовых», — говорит она.

 

Что почем?

 

По данным специалистов, минимальный порог входа в помещение коммерческого назначения — около 10 млн рублей, хотя при желании можно обойтись и меньшей суммой. Так, по словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, в ЖК «Кварталы 21/19» минимальная стоимость коммерческого помещения, расположенного на первом этаже жилого здания, составляет 2,5 млн руб. За эти деньги можно приобрести помещение площадью 20 кв. м с высокими потолками. «Стоимость квадратного метра в помещениях офисного типа дешевле, формат стрит-ритейла дороже», — рассказывает эксперт.

 

«В качестве минимума можно рассматривать сумму от 2 млн руб., — согласен с коллегой заместитель директора департамента продаж компании KR Properties Денис Филиппов. — По такой стоимости есть как жилые, так и коммерческие объекты. Но данные предложения единичны. В среднем, чтобы иметь возможность выбрать из нескольких подходящих вариантов лучший, инвестировать в коммерческие объекты целесообразнее с чеком от 10 млн руб». Помещения по цене 8-10 млн встречаются чаще как в московском регионе, так и в Петербурге.

 

Руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева идеальным форматом коммерческой недвижимости для сдачи в аренду считает несколько небольших помещений рядом, чтобы их можно было объединить. «В наших проектах, таких как «Испанские кварталы» и «Скандинавия», порядка 30% составляют оптовые сделки — и по большей части это именно соседние лоты», — говорит Оксана Моисеева.

 

Оптимальной суммой для покупки хорошего актива в нашей или похожей локации я считаю 7,5-8 млн рублей, — продолжает эксперт. — За эти деньги можно купить помещение площадью 50 кв. м. Арендная ставка составит примерно 18-19 тыс. рублей за квадратный метр в год. Оно окупится примерно за 10 лет. Приобретать его лучше на стадии строительства — так оно будет расти примерно на 15% в год по мере роста стадии готовности дома». Небольшое пояснение: лот большей площади быстрее окупится. Например, помещение под аптеку площадью 79,6 кв. м обойдется примерно в 10,5 млн рублей. Но при такой же схеме окупаемость составит примерно 7,5 лет.

 

Такой же ценник и у ГК «Пионер» в жилых кварталах LIFE-Ботанический сад, LIFE-Кутузовский и в апарт-отеле YE’S. В квартале LIFE-Ботанический сад цена коммерческих помещений начинается от 10,9 млн рублей. Минимальное предложение в LIFE-Кутузовский составляет 15,8 млн рублей. Все помещения расположены на первых этажах, имеют минимум один отдельный вход, высокие потолки (от 3,8 м) и большие витрины, что подходит практически для любого вида деятельности.

 

Надо предупредить, что у таких вложений довольно много рисков. Так, предупреждает руководитель проекта LifeDeluxe.ru (Санкт-Петербург) Сергей Бобашев, всегда нужно быть готовым к тому, что с изменением градостроительной ситуации вокруг может измениться и доходность. «Например, появился новый центр притяжения — ТЦ на Обводном, — и все первые этажи вокруг опустели. И такие риски всегда присутствуют. Есть беспроигрышные варианты вроде Невского, но и цена входа туда соответствующая», — предупреждает эксперт. Еще об одной опасности говорит менеджер отдела коммерческой недвижимости ЖК «Мечта» Мария Юрова: «В случае с коммерцией вы постоянно подвержены риску ротации арендаторов, особенно в условиях сегодняшнего рынка. И если у вас единственный объект недвижимости, от которого вы получаете доход, то каждая «смена» будет серьезным ударом по вашему карману». К большим, по сравнению с жильем, затратам управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев относит и коммунальные услуги, налоги и другие расходы.

 

Руководитель департамента управления активами фондов недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал» Гавриил Королев добавляет и другие риски. «Учитывая это, сегодня вложения в коммерческую недвижимость выглядят очень перспективными. Но нельзя забывать о существующих рисках и правильно выбирать застройщика и локацию коммерческого помещения, учитывать нюансы пешеходного трафика, — говорит эксперт. — Приведу пример из практики нашей компании. Клиент вложился в нежилое помещение в торговом центре районного типа, который является объектом реконструкции. Реконструкцию осуществляли непрофессиональные девелоперы, в итоге реконструкция не доведена до окончания (объект функционирует частично), и помещение клиента оказалось в тупиковой зоне вместо проходной галереи. Вложения обесценились. Мы сейчас работаем над исправлением сложившейся ситуации. В этой связи инвестору изначально очень важно оценить перспективность и надежность объекта дли инвестирования». Идеальный вариант для частного инвестора — коммерческое помещение в новостройке площадью около 20 кв. м, расположенное рядом с выходом из метро с интенсивным пешеходным трафиком».

 

Как купить?

 

Надо сказать, что никаких особых условий для покупки коммерческих помещений нет. «Человек просто покупает недвижимость и распоряжается ей по своему усмотрению, исходя из действующего законодательства и ограничений, указанных в договоре купли-продажи. Около 70% тех, кто интересуется такими объектами на первых этажах наших жилых домов, — физические лица», — говорит Оксана Моисеева.

 

Коммерческие помещения для бизнеса или сдачи в аренду покупаются с помощью бизнес-ипотеки или рассрочки. «В наших жилых проектах купить помещения на первых этажах можно в рассрочку с первоначальным взносом порядка 40% или с помощью бизнес-ипотеки, где взнос начинается от 20% при залоге приобретаемого объекта, а средняя ставка — от 14,5% годовых», — рассказывает эксперт.

 

Как владеть?

 

У владения такой недвижимостью тоже есть свои нюансы. Во-первых, если инвестор ее приобретает для регулярного получения дохода, то есть для сдачи в аренду, то встает вопрос о поиске арендаторов. Андрей Колочинский предупреждает, что на рынке, конечно, есть компании, которые занимаются управлением коммерческих объектов недвижимости. Стоимость их услуг составляет 7-8% от размера арендных ставок. Но, по его словам, смысл прибегать к их помощи есть в том случае, когда в собственности находится несколько помещений, если речь идет об одном небольшом объекте, расположенном в хорошей локации, не составит труда самостоятельно сдать его в аренду.

 

Но и это еще не все. Как рассказывает менеджер по продажам Savills в России Ирина Сафина, если говорить об аренде, то тут нужно понять, кто будет выступать арендодателем — физическое лицо теоретически может сдавать объект в аренду. Но тут, говорит эксперт, во-первых, есть риск того, что подобная деятельность может быть признана предпринимательской, что повлечет за собой разбирательства и административную ответственность, во-вторых, налог составит 13%, в то время как при сдаче в аренду от ИП — 6%. «Также важно понимать, что сдача в аренду ритейлеру или для бизнеса — процесс своеобразный, начиная от этапа согласования и заключения договора аренды, который также надо грамотно составить и предусмотреть все условия не в ущерб себе, заканчивая тем, что с арендатором нужно работать на протяжении всего срока договора — выставлять счета, следить за поступлением денежных средств, также не стоит забывать о техническом обслуживании», — продолжает Ирина Сафина. И добавляет, что целесообразнее привлекать профессионалов на управление, начиная с начального этапа, это позволит и заключить договоры на выгодных условиях, и в дальнейшем своевременно решать вопросы, возникающие в течение всего срока договора.

 

Можно обойтись и без всего этого, если войти в «коллективную инвестицию в недвижимость». Как поясняет директор департамента стратегического консалтинга RealJet Михаил Шапошников, минимальный входной билет здесь начинается от 300 тыс. рублей. В основном, это стрит-ритейл с сильным ритейлером и долгосрочным договором аренды. Впрочем, есть и практика приобретения через краудфандинг больших объектов. «Большим преимуществом коллективных инвестиций является доступность для частного инвестора того, что ранее было возможным лишь для профессионального игрока рынка», — говорит Михаил Шапошников.

 

Но, предупреждает эксперт, необходимо очень внимательно знакомиться с инвестиционным договором, который по сути является договором купли-продажи паев. В нем должны быть зафиксированы гарантированный уровень дохода, сроки выплат (если это доходный ПИФ) и риски расторжения договора с ритейлерами (как их будет покрывать УК)

 

В случае с краудфандингом управление объектом после покупки (решение вопросов с арендаторами, коммунальными службами и государственным органами) берет на себя инвестиционная компания, собственно, организовавшая коллективную инвестицию.

 

Подытоживая, можно сказать, что при выборе объекта для вложений накопленных средств мало учитывать все вышеперечисленные факторы. Частный инвестор должен понимать, что рынок недвижимости — это, конечно, не рулетка, но риски прогореть даже при самом глубоком погружении в тему достаточно велики. Выбор, как говорится, за вами.