« Назад

ЦБ предупреждает: 5 рисков для рынка жилья в ближайшие годы

18.07.2019

Чего ждать от реформы долевого строительства и реализации национального проекта «Жилье и городская среда» — в коротких справках и комментариях застройщиков.  Центральный банк России опубликовал на своем сайте аналитическую записку «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». В документе регулятор перечисляет основные проблемы, связанные с реализацией национального проекта «Жилье и городская среда» и переходом рынка на проектное финансирование. Основные тезисы:

 

Риск для банков

В 2018 году общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4,7 трлн руб., из них 0,6 трлн руб. — кредитные средства банков, 3,7 трлн руб. — средства дольщиков, остальные 0,4 трлн руб. — собственные средства застройщиков. По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием.

 

На горизонте двух-трех лет объем кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, должен вырасти до 4,5 трлн руб., а к 2024 году — до 6,4 трлн руб., то есть в десять раз. Это сделает строительство крупнейшим заемщиком банков среди всех остальных отраслей экономики.

 

Однако имеющийся запас банковского капитала для этого достаточен, предупреждают в ЦБ РФ. С учетом низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли и необходимости дифференцировать кредитные риски банки столкнутся с увеличением нагрузки на капитал и повышением общего уровня кредитного риска, который они на себя берут. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы.

 

Уже сегодня банки неохотно предоставляют кредиты строительным компаниям из-за риска невозврата средств: по состоянию на 1 апреля 2019 уровень просроченной задолженности по кредитам предприятиям строительной отрасли составлял 21,7%, по кредитам организациям в сфере недвижимости — 6,1%.

 

Передел рынка

В связи с переходом на проектное финансирование рынок ждет волна слияний и поглощений, прогнозируют в ЦБ РФ. Причина — в невозможности получить банковские кредиты для многих мелких застройщиков, прежде всего в регионах. Такие компании будут банкротиться и уходить с рынка. Некоторые станут подрядчиками более крупных девелоперов.

 

Увеличение количества банкротств среди застройщиков приведет к ряду неблагоприятных последствий — в частности, к выбытию из отрасли строительных мощностей, указывает регулятор. Более серьезная проблема заключается в том, что сейчас около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности. Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов.

 

 

Рост долгов

В России реализуется национальный проект «Жилье и городская среда», который предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 млн кв. м к 2024 году (+30% к 2018 году), в том числе 80 млн кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 млн кв. м должно быть профинансировано за счет ипотечных кредитов.

 

Рост ипотечного кредитования — одна из ключевых целей национального проекта. Однако ее достижение в указанных параметрах приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и резкому сокращению сбережений. При этом основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на покупку квартир в новостройках, полагают в ЦБ РФ.

 

Падение ввода

Последние три года в России наблюдается снижение объемов строительства многоквартирных домов — рынок все еще переживает последствия валютного кризиса 2014–2015 годов. В 2018 году в стране было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем годом ранее, и на 6,1% меньше, чем в 2016-м. Регулятор ожидает дальнейшего сокращения количества новых проектов из-за нежелания застройщиков рисковать, начиная строительство в условиях неопределенности.

 

Потерянные объемы нового предложения негативно отразятся на объемах ввода жилья в 2020–2021 годах, отмечают в ЦБ РФ. Кроме того, на объеме нового предложения скажется уход с рынка слабых и/или непрофессиональных игроков.

 

Рост цен

В случае резкого сокращения объема жилья в новостройках, вызванного переходом на проектное финансирование, могут быстро вырасти цены на первичном рынке жилья, прогнозируют в ЦБ РФ. Этому же будет способствовать изменение модели продаж: дисконт при покупке жилья на этапе котлована и на первых этапах строительства уйдет в прошлое.

 

В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год, причем в период с 2019 по 2022 год на 9% с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах. Эти темпы гораздо выше ожидаемой инфляции и динамики доходов населения за данный период, предупреждают аналитики ЦБ РФ. Следовательно, появляется риск резкого снижения доступности жилья и спроса на

 

Андрей Кузнецов, руководитель ГК СТОУН комментирует: «Постепенно вступают в силу законодательные изменения, которые в корне меняют правила ведения бизнеса и, собственно говоря, сам рынок недвижимости. По данным Федеральной службы государственной статистики в России в конце 2017 года число организаций, работающих в сфере строительства, достигло 493 000 штук. Т.е. почти полмиллиона организаций либо строят, либо обслуживают сферу строительства. В Санкт-Петербурге число компаний, занимающихся строительством, операциями с недвижимостью, выполняющих специализированные строительные работы составляет порядка 100 000 компаний, в Москве – 150 000.

 

Многие из них будут вынуждены менять свои бизнес модели. Многие говорят о неизбежном укрупнении застройщиков до размера федеральных холдингов, но региональные компании нужны государству, с ними проще договориться, они более гибкие. Нужно понимать, что при переходе на счета эскроу, проблема с долгостроями и обманутыми дольщиками сразу не решится, уже сейчас есть дома и проекты, которые нужно достраивать. По нашей практике могу сказать, что для таких работ чиновники чаще всего обращаются к местным, региональным компаниям».

 

С коллегой согласен Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:  «Нет, застройщики пока планируют проекты по старым правилам и получением разрешения до 01.07.2018. Лишь единицы рассматривают реальные проекты после этой даты. Банки выражают очевидную заинтересованность, но это скорее любопытство, чем нормальная готовность работать. Диалог между застройщиками и банкирами не выстроен, а у строителей нет соответствующих законодательных актов. Например, отсутствует постановление правительства РФ о расчете собственных средств застройщика, что является одним из требований 218-ФЗ.

 

На мой взгляд, отсрочка введения поправок отрасли не нужна. Нужна смена парадигмы. В настоящее время открытых и получаемых разрешений на строительство хватит на год-полтора продаж, так что ничего принципиально не изменится за исключением того, что рынок земельных участков будет активным только в части участков с разрешением на строительство, а в отношении иных участков будет стагнировать. За исключением чистых спекуляций нет никаких оснований для какой-либо корректировки цен на недвижимость. Еще год-полтора застройщики будут строить и продавать по тем правилам, которые действуют сейчас, а вот потом будет существенный провал предложения и скачок цен.»