«Сейчас некоторые девелоперы сильно демпингуют на котловане, а потом активно поднимают цены»

19.11.2018

Несмотря на изменения в законодательстве и сложный переходный период, рынок недвижимости Санкт-Петербурга продолжает жить и развиваться, даже сейчас в местные новостройки можно выгодно инвестировать и получить прибыль в 30-40% на выходе из проекта, считает руководитель Группы компаний «Стоун» Андрей Кузнецов. В эксклюзивном материале для Новострой-СПб эксперт дает ценные советы инвесторам.

 

Новые правила — старые способы

 

С 2016 года отрасль переживает не очередной кризисный или посткризисный период, фактически можно говорить о том, что мы перешли в новую экономическую и законодательную реальность, и это обстоятельство важно учитывать при инвестировании на рынке первичной недвижимости. Привычные «рыночные» факторы работать не перестали, нет. Но перестал работать метод «слепой» покупки, когда на этапе котлована можно было взять любой лот в случайном проекте и через полтора-два года, на финальной стадии строительства, по договору уступки прав требования продать его с выгодой от 20%.

 

Сейчас на рынке первичной недвижимости Северной столицы в экспозиции находится порядка 5 млн квадратных метров жилья. Это большой объем, формирующий высокую конкуренцию среди проектов и застройщиков и позволяющий покупателям быть весьма разборчивыми при совершении сделки. А, значит, инвесторы, выбирая объект для вложения средств, должны быть разборчивы вдвойне. До конца года эта цифра еще подрастет — главным образом потому, что застройщики перед введением поправок в жилищное законодательство серьезно запаслись разрешениями на строительство и с начала года начали активно выводить новые проекты.

 

Кстати, это очень любопытный факт. Последние изменения в 214-ФЗ, направленные в основном на то, чтобы уйти от привычного рынка первичной недвижимости с возможностью привлекать средства дольщиков на этапе проекта или котлована, дали обратный эффект. Если можно так выразиться, котлован снова стал фаворитом и у застройщиков, и у покупателей. По данным отдела маркетинга группы компаний «Стоун», более четверти всего жилья, представленного сейчас на рынке первичной недвижимости — это как раз начальная стадия строительства (речь идет как о новых корпусах в ранее заявленных проектах, так и о совершенно новых проектах). Последние три года доля предложения на начальном этапе строительства не превышала 15% от общего объема, но есть все основания полагать, что до конца 2018 года эта цифра вырастет до 30-35%.

 

Для ряда застройщиков сложившаяся ситуация несет в себе немало рисков, но, раз мы говорим об инвестициях, то сейчас для них самое время, и воспользоваться лучше всего понятной, отработанной стратегией инвестирования — покупкой на этапе котлована с последующей перепродажей в финале строительства. В среднем при такой стратегии можно рассчитывать на доходность в 7-10% годовых. Но сейчас некоторые девелоперы, открывшие продажи в проектах на котловане, сильно демпингуют, а потом, в течение первых шести месяцев реализации, когда набирается минимальная «критическая» масса дольщиков, начинают активно поднимать цены. На таких проектах можно заработать и 40% от вложенных средств. Было бы неправильно делать дополнительное промо объектам коллег по цеху, поэтому просто скажу, что такие предложения лучше брать у застройщиков с большим опытом работы: небольшие компании без опыта рискуют не завершить вовремя проекты или вообще превратить их в долгострой. Качественные новостройки сейчас есть, уже начали продаваться в 2018 году или выйдут в продажу в ближайшие месяцы, все их легко найти, например, на портале Новострой-СПб.

 

Факторы ликвидности

 

Со стратегией инвестирования все понятно: купить дешевле — продать дороже. Время, как уже было сказано выше, тоже подходящее: на рынке сконцентрирован большой объем предложения, в котором значительную долю занимают именно метры на котловане, они обеспечивают комфортную стоимость «входа» на рынок, плюс сейчас обострилась конкуренция среди застройщиков, которая приводит к демпингу при 100% оплате на некоторых объектах. Теперь подробнее стоит сказать о том, как правильно выбрать объект для инвестирования в условиях, когда метод «слепой» покупки больше не работает.

 

Идеальный ликвидный объект должен обладать следующими параметрами: низкая стоимость на старте инвестирования, расположение в пределах города в благоустроенном районе с достаточным числом объектов коммерческого, социального, культурного назначения, хорошей транспортной доступностью (если до метро можно добраться пешком, то это лучший вариант), хорошая экология и достойное социальное окружение. Необязательно 100% попадание по всем пунктам, достаточно соответствовать хотя бы половине.

 

Пару лет назад, говоря о выгодной инвестиции и ликвидном объекте, игроки рынка указывали на Ленинградскую область. Сейчас совершенно точно свой лот для вложения следует искать в пределах КАД. Особенно если речь идет о начинающем инвесторе. Дело в том, что сейчас Ленинградская область является более сложным активом, по сравнению с городской недвижимостью и требует детального и сложного анализа рисков. Тем более тренд последних лет — смещение покупательского спроса в сторону именно Петербурга, число сделок с жильем в области сокращается, в городской черте наоборот наблюдается прирост (за первое полугодие, например, число покупок выросло на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

 

Стоит обратить внимание на объекты, реализуемые на территории так называемого промышленного пояса — здесь с экологией, конечно, могут быть проблемы (хотя застройщики уделяют внимание благоустройству и озеленению территории), но с транспортной доступностью и, самое главное, близостью к центру города ситуация очень выгодная.

 

Почему недвижимость?

 

Вместо заключения хотелось бы пару слов сказать о том, почему сейчас недвижимость все еще остается интересным сегментом для инвестиций. Прежде всего, если сравнивать с альтернативными способами инвестирования, накопления средств (вклад, инвестиции в валютный или фондовый рынок) та же самая квартира — это универсальный и понятный инструмент для максимально широкого круга инвесторов, здесь не нужна высокая отраслевая компетентность, специальное образование, многолетний опыт.

 

Второе заметное преимущество — относительно невысокий «порог входа». Сумма вложений в зависимости от выбранного сегмента и класса объекта может варьироваться от 2,5 млн рублей. Можно, конечно, открыть рублевый или валютный вклад на гораздо меньшую сумму, только по доходности этот вариант будет проигрывать (в среднем, при вкладе на два с половиной года, то есть на цикл строительства объекта, банки предлагают порядка 6% годовых).

 

Третье преимущество — возможность прогнозирования динамики роста цен в зависимости от стадии готовности объекта. В большинстве качественных ликвидных объектов цена за квадратный метр растет в зависимости от стадии строительства: от стадии «котлован» до стадии «монтажные работы» прирост составляет 3-5%, при выходе на отделочные работы — еще 7-10%, а при выходе на финальную стадию, перед получением разрешения на ввод в эксплуатацию можно рассчитывать еще на 4-5%. Итого, минимальный прирост стоимости, на который может рассчитывать инвестор — 14% за 2-2,5 года стройки.

 

И еще, в силу новых законодательных правок, уже через пару лет будет практически невозможно найти и приобрести ликвидный лот в объекте на стадии котлована по минимальной стоимости, а цены на квадратные метры подрастут, как минимум, на 10% (банковское инвестирование для застройщиков не так выгодно, как привлечение денег дольщиков, это понятно всем). Было бы неправильно говорить, что инвестирование в недвижимость в 2018 году — это последний шанс, но точно корректно назвать это время очень благоприятным для эффективного вложения средств.