« Назад

Квартира в ипотеку: предложения банков и застройщиков

12.01.2019

В 2018-м году рынок ипотеки стал развиваться настолько бурно, что это озадачило представителей власти. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина даже предположила, что ипотечный бум может превратиться в ипотечный пузырь. LIVING решил выяснить, как обстоят дела на самом деле, и какими предложениями порадует петербуржцев рынок недвижимости этой осенью.

 

Бурный рост

Волнение г-жи Набиулиной понять можно, цифры говорят сами за себя: в 2015 году объем выданных ипотечных кредитов составил 1 147,3 млрд рублей, в 2016 – 1 473,3 млрд, рекордным считался 2017 с объемом в 2 021,9 млрд (данные Русипотека, ЦБ, ипотечные банки). Эксперты уже сейчас говорят, что по итогам 2018 прошлогодние показатели будут значительно превышены. Статистика от застройщиков говорит о том что, что, например, в масс-маркете доля сделок по приобретению жилья с привлечением ипотечного кредита занимает порядка 70% от общего объема сделок.

 

«Принимая во внимание сложную экономическую ситуацию и грядущие законодательные изменения, ипотечное кредитование сейчас можно считать основным фактором стимулирования продаж на рынке жилья и главным инструментом поддержки строительного бизнеса, — комментирует Андрей Кузнецов, руководитель Группы компаний «СТОУН». – Я, как и многие эксперты и игроки рынка, прекрасно понимаю какую роль играет ипотека и не разделяю тревогу представители власти и ЦБ. Застройщики Санкт-Петербурга и области не только активно используют существующие продукты в сфере жилищного кредитования, они разрабатывают с банками совместные программы и даже выводят на рынок собственные уникальные предложения, что позволяет приобретать недвижимость максимально очень широкому кругу клиентов».

 

ЦБ пошел на снижение

Основной интерес для покупателей представляет размер ставки кредитования. Это главный критерий, по которому россияне оценивают и свои возможность по приобретению недвижимости, и оправданность такой покупки (чем ниже ставка, тем меньше переплата и ниже ежемесячные платежи). Как только ЦБ принял курс на снижение ключевой ставки, банки принялись соперничать за лучшее клиентское предложение. ТОП-10 крупнейших кредиторов Санкт-Петербурга по объемам выданных ипотечных займов давали деньги на первичном рынке в среднем под 9,6% годовых, а на вторичном – 9,77% (данные за июль, Русипотека). Хотя еще пару лет назад ставка в 10% казалась чем-то недостижимым.

 

Снижение ключевой ставки ЦБ встряхнуло банковский сектор и сферу недвижимости. Спрос на жилье начал расти, новые клиенты все чаще и охотнее обращаются за кредитом, а те, кто уже выплачивает ипотеку, взяв ее ранее по ставке, например, в 14%, активно используют относительно новый продукт рынка ипотечного кредитования – рефинансирование (т.е. перекредитование с целью снижения ставки). Только Сбербанк за первые 6 месяцев 2018 г. рефинансировал почти 23 000 кредитов. Услуга популярная и предлагается практически каждым банком, потому что для любой финансовой структуры новый кредит (а таким, по сути, является рефинансирование) – это дополнительный заработок.

 

А вот заемщикам советуем быть аккуратнее и не только считать разницу в процентах, но и ознакомиться со всем перечнем накладных расходов, которые обязательно возникнут при проведении рефинансирования. Комиссия за рассмотрение заявки, оплата оценки жилья, оплата нотариуса и прочие услуги, могут вырасти в приличную сумму, а 100% гарантии на одобрение рефинансирование никто не дает. Может оказаться, что деньги и время будут потрачены зря.

 

Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов рассказывает, что сейчас конкуренция в области банковских продуктов на рынке первичного жилья в основном идет в области субсидированной ставки. Это логично, если учесть, что от нее зависит размер ипотечного платежа – ключевой фактор доступности жилья для потребителя.

 

Предложения от банков

Как уже было сказано выше, предложения от финансовых структур довольно разнообразны, например, как рассказывает Анастасия Осипова, директор по продажам холдинга AAG, среди банков, с которыми компания сотрудничает, СМП-банк предлагает ипотечную программу без первого взноса со ставкой 14%, однако после выплаты 15% кредита процентная ставка снижается на два пункта.

 

Ипотечные каникулы предоставляет ДельтаКредитБанк. Программа позволяет сократить ежемесячный платёж на 50% в первые 1-2 года, в зависимости от потребностей заёмщика. Такая схема может быть интересна клиентам, снимающим жильё, однако при её использовании необходимо учитывать, что взносы во время льготного периода направляются лишь на погашение процентов, не затрагивая «тела» кредита.

 

Интересными банковскими предложениями поделился генеральный директор «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь. По словам эксперта, сейчас можно взять ипотеку с первым взносом 0% приобретая недвижимость в ЖК бизнесс-класса Look на Прилукской улице. В конце июня сдан в эксплуатации и ЖК «Дипломат», который строится рядом с Невским проспектом. Нулевой взнос — не самый популярный среди банкиров продукт, поскольку полное отсутствие средств характеризует заёмщика, как неблагонадежного, и повышает риски. Например, «ПСК-недвижимость» работает с более чем десятью финансовыми учреждениями, однако программа без первого взноса только у «Банка Санкт-Петербург», со ставкой 10,5% и на срок до 25 лет.

 

Что еще? ВТБ снижает ставку обратно пропорционально площади недвижимости. При покупке квартиры свыше 65 кв. м ставка будет ниже на 0,7%. Такой метраж чаще востребован в сегменте бизнес-класса. А, например, «Сбербанк» и «Ак Барс» Банк уменьшат ставку по ипотеке на 1% при оформлении личного страхования. Но личное страхование – это дополнительные операционные расходы и подобные программы делают банковские продукты дороже. Стоимость кредитных денег всегда ниже там, где ниже издержки кредитора. Поэтому, большая часть сделок заключается на обычных условиях, особенно в бизнес-классе, где заемщики хорошо умеют считать.

 

Акции застройщиков

Ставка 9-10% годовых сегодня уже мало кого удивляет, но есть и более привлекательные предложения, по крайней мере, на первый взгляд. Например, в компании «Петербургская Недвижимость» на первый год установлена ставка 5,2%. Только не стоит обольщаться, ведь ставка действительна в течение года, а дальше – серые ипотечные будни от 8,9% годовых.

 

По словам Г-на Цветова, треть застройщиков либо уже предусмотрели, либо могут предложить в индивидуальном порядке такую опцию как «ипотечные каникулы». В рамках таких программ заемщику на какое-то время сокращают размер ипотечного платежа за счет временной остановки по выплате основного долга. Но проценты по кредиту заемщик продолжает платить. Это временное снижение финансовой нагрузки может быть интересно, когда у покупателей на первый взнос взят потребительский кредит с довольно высокими ставками. Т.е. по сути, за возможность купить квартиру покупатель вынужден гасить сразу два кредита. «Ипотечные каникулы» отчасти, решают эту проблему.

 

Хорошим вариантом для покупателя может стать программы Trade-in. По словам Анастасии Осиповой, в этом случае, первый взнос в 20% банку перечисляет застройщик. Покупатель оформляет ипотеку на оставшуюся сумму и сохраняет право жить в своей старой квартире до получения ключей. После переезда, застройщик реализует квартиру и перечисляет клиенту остаток средств, с помощью которых он может погасить ипотеку. Основной минус только в том, что застройщик не всегда реализует жилье по выгодной для покупателя цене.

 

Привлекательные ипотечные акции анонсируют практически все банки и застройщики. Как правило, по итогу предложение оказывается не таким выгодным, каким кажется на первый взгляд. Это как раз тот самый случай, когда следует внимательно читать то, что написано мелким шрифтом и под звездочкой.