« Назад

По расчетам Минстроя более 70% жилья будет достроено по старым правилам, комментарии А.В. Кузнецова

18.07.2019

Сегодня в стройке находится 132,3 млн кв. м жилья, сообщил вице-премьер Виталий Мутко. Из них 37,1 млн кв. м готово более чем на 70% и их планируется сдать до 1 июля 2019 г., говорит его представитель. Вице-премьер добавляет, что еще у 71,9 млн кв. м строительная готовность превышает 30%.

 

С 1 июля все застройщики в стране должны перейти на использование счетов эскроу при продаже квартир. Закон запрещает финансирование строек напрямую через деньги дольщиков. Перейти на счета эскроу несложно, но это потребует пересмотра финансовой модели проекта, в случае если будет привлекаться банковское финансирование, указывает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Для большинства застройщиков, которые традиционно строили на денежные средства дольщиков, такой переход повлечет рост себестоимости строительства. По оценке Колочинского, себестоимость может вырасти на 8–10%, тогда как средняя рентабельность в отрасли составляет около 20%. Впрочем, по данным Росстата, в 12 регионах рентабельность у застройщиков отрицательная, например во Владимирской, Тамбовской, Рязанской, Вологодской областях, Калмыкии, Краснодарском крае.

 

Чтобы отрасль по мере возможности безболезненно перешла на новые правила, Минстрой разработал проект постановления правительства, по которому продажи в домах перейдут на схему со счетами эскроу. Он предлагает разрешить достраивать жилье по старым правилам, если строительная готовность дома превышает 30%, а количество заключенных договоров долевого участия – не менее 10% от общей площади в проекте. Таким образом, 109 млн кв. м строящегося сегодня жилья может быть реализовано по прежним правилам долевого строительства.

 

Объекты со степенью готовности ниже 30% обладают наибольшим риском попадания в список проблемных, объясняли представители Минстроя. Это как раз та стадия, где затраты застройщика высоки, а продажи еще низкие, объясняет представитель Российского агентства строительного комплекса. По информации агентства, в 2018 г. число компаний-банкротов среди застройщиков увеличилось по сравнению с 2017 г. на 17% (150 застройщиков против 128); при этом наибольшая доля домов (60%) таких банкротов планируется к вводу к 2020 г. и позднее.

 

В остальных объектах деньги дольщиков будут замещены либо банковским кредитованием, либо собственными средствами застройщиков. А деньги покупателей квартир поступят на отдельные счета эскроу, где будут храниться до сдачи дома в эксплуатацию. Такого жилья примерно 23,3 млн кв. м, уточняет представитель Мутко. Из них 8,6 млн кв. м получат или уже получили банковское финансирование. Самая большая проблема, по словам Мутко, – 14 млн кв. м, застройщики которых никогда не привлекали кредитов, это около 11% от ныне строящихся площадей.

 

Застройщики, не использующие при строительстве жилья схему счетов эскроу, смогут получить поддержку от Фонда защиты прав дольщиков, если об этом будут ходатайствовать власти субъектов, сообщал глава Минстроя Владимир Якушев. Один из инструментов – дополнительное фондирование фонда и возможность привлечь оттуда ресурсы на возвратной основе для достройки домов. Помощь будет оказана компаниям, которые «имеют хорошие истории, сдали не один объект и при этом не имеют ни одного обманутого дольщика», уточнил он. Кредиты под поручительство фонда может выделить и банк «Дом.РФ», добавляет представитель Мутко.

 

Предложенные Минстроем критерии по исключению части новостроек из новой схемы вряд ли решат проблемы застройщиков и не сдержат рост цен, считает Колочинский.

 

Учитывая то, что изначально в бюджеты всех этих проектов не закладывался пункт «Привлечение кредита», а банки физически не готовы кредитовать всех строителей, вряд ли девелоперы смогут вытянуть проекты собственными силами, полагает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. По его мнению, в 2019 г. с рынка может уйти до 30% мелких и средних застройщиков, однако ввод пока будет сохраняться на прежнем уровне. «С 1 июля многие игроки не будут выводить новые проекты, чтобы посмотреть, как новые правила будут работать на практике. И, как показывает предварительное моделирование, объемы ввода жилья к 2024 г. могут упасть до 56–64 млн кв. м в год», – прогнозирует он.

 

На российском рынке недвижимости работает более 3000 компаний, половина из них реализует некрупные проекты площадью менее 5 000 кв. м, комментирует руководитель ГК СТОУН Андрей Кузнецов: «Главным образом, изменения законодательства отразятся на объектах нового строительства, которые будут выведены на рынок после 1 июля. Мы провели соответствующую подготовку. Мы находимся в постоянном диалоге с банками и уже сегодня имеем предварительные договоренности о совместной работе с рядом структур. Возможно, дополнительное время позволило бы тщательнее проработать какие-то моменты. Изменения затронут только комплексы, выводимые на рынок после этой даты. Зная об этом, девелоперы успеют запустить достаточное число новых проектов накануне вступления в силу поправок. Поэтому ожидать мгновенной реакции рынка не стоит. Тем более, что спрос не растет. На фоне падения реальных доходов населения его продолжает поддерживать дешевеющая ипотека, однако сейчас рынок, конечно, не готов к удорожанию квадрата. Стоимость недвижимости пойдет вверх в перспективе года. И мы ожидаем рост прайса на новое жилье в диапазоне от 10 до 20%.»