« Назад

Фонд специального назначения.

18.07.2019

Достройка проблемных объектов теперь станет приоритетной задачей новых региональных фондов, а контролировать такие фонды будут представители «Единой России». Как вы думаете, кто будет финансировать эту деятельность? Деньги предусмотрят из федерального и регионального бюджетов, т.е. финансирование будет идти за счет налогоплательщиков.

 

Пока ждали 1 июля

 

Вы еще не слышали про создание региональных фондов? Вы действительно могли это пропустить. В последний год главной темой в сфере первичной недвижимости был переход на проектное финансирование. СМИ и игроки рынка так активно обсуждали проблему эскроу, которая для многих строительных компаний действительно стала проблемой, что практически не заметили еще двух важных законодательных решений: 19 июня этого года Госдума одобрила ряд законопроектов о долевом строительстве. Они касаются основной болевой точки рынка – обманутых дольщиков. Первый законопроект про создание региональных фондов по достройке проблемных объектов, второй про передачу премий страховщиков в Фонд защиты прав граждан. Цель обоих – защитить права дольщиков, участвующих в строительстве жилых домов. По мнению инициаторов законодательных инициатив, эти шаги позволят оперативно реагировать на форс-мажорные ситуации (например, банкротство застройщиков) и помогать дольщикам достраивать объекты.

 

Как это работает

 

Региональные фонды – это по своей сути НКО, созданная с одной единственной целью, не заработать деньги для членов организации, а потратить полученные от налогоплательщиков деньги на достройку проблемных объектов. Все. Одна цель, одна задача.

Совершенно справедливый вопрос – как это будет работать? По словам Андрея Кузнецова, руководителя ГК «СТОУН», фонд будет определять проблемные объекты в регионе, формировать реестр, даже изымать проблемные объекты у застройщиков после постановления суда об их банкротстве, и далее вести работу по достройке и введению их в эксплуатацию. Основной критерий отбора объектов в реестр по достройке – просрочка по сдаче в эксплуатацию. Чем дольше отсрочка, тем больше вероятности попасть в поле зрения фонда и получить возможность ввести объект в эксплуатацию.

 

Чтобы не происходило нецелевого расходования средств, контроль деятельности возьмут на себя банки, так говорится в пояснительной записке к законопроекту. По предварительным данным, фондам выделят более 35 млрд рублей (поправка в бюджете до 2021 года).

 

Достаточно ли этого?

 

В России 68 регионов, где проблема с обманутыми дольщиками стоит крайне остро. В числе анти-лидеров: Московская область, Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Самарская область, Новосибирская область. По официальным данным, на начало года более 890 объектов считались проблемными. Число ДДУ обманутых дольщиков было свыше 98 тысяч (данные Минстрой РФ). По мнению аналитиков Minchenko consulting, данные сильно занижены. В отдельных случаях речь может идти о кратном занижении числа граждан: в 10 раз или 20 раз. Но, даже если ориентироваться на официальную статистику, денег все равно недостаточно. Поэтому предусмотрена возможность получения внебюджетных средств, однако, пока неясно о каких именно деньгах идет речь. Недавно Дом РФ выделил 8 млрд рублей на достройку 27 объектов в Саратовской области, т.е. стоимость достройки 1 объекта составляет порядка 300 млн рублей (очень среднее значение, конечно, сумма зависит от региона, проекта и стадии готовности дома). Если у нас 890 объектов, то потребуется минимум 267 млрд рублей.

 

В чем причина создания новых фондов?

 

Причина создания региональных фондов для достройки проблемных объектов связана в первую очередь с поправками в 214-ФЗ. Согласно им, уже с 1 июля 2019 года застройщики новых проектов должны вести продажи через эскроу-счета, а финансировать строительство либо за счет собственных средств, либо путём проектного финансирования, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Проблема в том, что далеко не все застройщики, особенно небольшие компании, могут рассчитывать на получение кредита. И таких в России большинство. По подсчетам «Метриум», сегодня 20 крупнейших застройщиков возводят 24% жилья РФ. Всего же на рынке представлено порядка 3,2 тыс. компаний, подавляющее большинство которых потенциально находится в зоне риска. Очевидно, что часть из них уйдут с рынка, возможно, не достроив текущие проекты. Для завершения таких объектов и компенсации ущерба обманутым дольщикам и будут созданы специальные фонды.

 

С коллегой согласен Алексей Титов, директор службы технического заказчика ЖК «Мечта». Он также считает, что создание региональных фондов для достройки проблемных объектов было вызвано осознанием того факта, что в связи с введением в действие нового законодательства увеличение числа обманутых дольщиков неизбежно. Так как возрастут затраты застройщика минимум на процент банка при проектном финансировании, и многие застройщики, в основном в экономически слабых регионах, просто не смогут обеспечить дострой объектов. Поэтому и придется достраивать их за счет этих самых фондов.

 

Плюсы и минусы

 

Главное преимущество фондов – это мобильность в принятии решений. Фактически теперь регионы станут уполномоченными оперативно создавать фонды и решать проблемы обманутых дольщиков, поясняет Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. В качестве возможного недостатка стоит отметить источники финансирования: средства регионального и федерального бюджета, а также компенсационного фонда. Согласно данным Минфина, количество регионов с дефицитом бюджета сократилось по итогам 2018 года до 15. Совокупный дефицит оказался на уровне 59 млрд руб. Очевидно, что не все регионы смогут найти средства для полноценной работы фондов.

 

Фонд зашиты прав дольщиков, в который застройщики отчисляют по 1,2% от стоимости каждого ДДУ, в 2018 году собрал 9,65 млрд рублей. При себестоимости строительства одного дома в 800 млн – 1 млрд рублей, этих средств, полагаю, будут недостаточно в ситуации с массовыми банкротствами дольщиков. Поэтому, вероятно, необходимо будет выделять дополнительные деньги из федерального бюджета.

 

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» считает, что основной плюс таких фондов, конечно, заключается в дополнительном финансовом источнике достройки проблемных объектов. Минусы тоже присутствуют, и это расходование бюджетных средств. Иными словами, финансовые потери обманутых дольщиков равномерно распределяются между всеми гражданами, участвующими в наполнении бюджета.

 

Кому это выгодно?

 

Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, считает, что такие фонды выгодны дольщикам и, прежде всего, тем, кто сможет получить финансирование из таких фондов.

 

Надо понимать, что 2018 год показал не лучшие результаты. За год количество квадратных метров, находящихся в различных стадиях банкротства, увеличилось на 60% и «достигло» отметки в 10 млн кв. м (против 4 млн кв. м на начало 2018 года). В первой половине 2019 года ситуацию удалось стабилизировать и статистика показывает лишь незначительный прирост «банкротной квадратуры» до 10,1 млн квадратов за первые 5 месяцев.

 

Однако, для того чтобы инструмент стал рабочим, необходимо создать единый реестр проблемных объектов, поскольку такого официального перечня сегодня фактически нет. Одна из актуальных сегодняшних проблем – отсутствие у «замороженного» проекта соответствующего официального статуса для того, чтобы приступить к его строительству новым инвестором. Кроме того, не стоит забывать о превентивных мерах по банковскому сопровождению и контролю операций, совершаемых девелоперами. Только в совокупности факторов предложенные меры будут действенными.

 

Многие эксперты и игроки рынка сходятся во мнении, что проблема, которую сейчас будут решать специальные фонды, была запрограммирована самой реформой 214-ФЗ. Если проследить хронологию, то впервые идея фонда появилась в 2016 году на фоне критики механизма страхования ответственности застройщиков. По данным «Бон Тон», тогда государство постаралось достичь компромисса, одновременно усилив защиту дольщиков, но не увеличивая при этом финансовой нагрузки на бизнес. Результатом данного решения стала норма, согласно которой отчисления в фонд составили 1,2% от цены ДДУ. Примерно столько же тратили застройщики на страхование. Уже тогда говорилось о недостаточности этой суммы для исполнения обязательств, и последовавшее в скором времени банкротство крупного застройщика подтвердило проблему.

 

На государственном уровне оперативно были внесены правки в законодательство, которые предполагали, что бюджеты субъектов Федерации могут помогать в дофинансировании проблемных объектов на своей территории. Однако, механизм такого дофинансирования был сильно ограничен положениями действующего законодательства. Напрямую из бюджета выделять деньги практически невозможно. На практике регионы пытались участвовать в решении проблем обманутых дольщиков путем уменьшения инженерной, инфраструктурной и социальной нагрузки на проекты строительства (например, распространяли на бюджет или других застройщиков строительство инженерных сетей или школ/ДОУ/ поликлиник).